KİRA VE KİRA SÖZLEŞMELERİNDE DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR
GİRİŞ
1. Kira Sözleşmesi Nedir?
Kiracı ve kiraya veren hukuki ilişkisi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Kira sözleşmesi ilgili kanunda, ''kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.'' şeklinde açıkça belirtilmiştir.
1.2 Kira Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda Mıdır?
Türk Borçlar Kanunu'nda açıkça belirtilen bir hüküm bulunmaması sebebiyle kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda değildir. Tarafların taşınmaz ve aralarında sözlü olarak anlaşması ile yapılabilmektedir. Ancak gelecekte yaşanma ihtimali olan olası bir ihtilaf durumunda hak arama ve iddia ispatı bakımından kira sözleşmenin yapılması gerekmektedir.
Yapılan kira sözleşmesinde tapu bilgileri ve konutun özellikleri net olarak belirtilmesi gerekir. Kira bedeli ve ödeme zamanı açıkça belirtilmelidir. Ödenen depozito bedeli sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Konutta demirbaş tespiti yapılmalı ve tutanak altına alınarak sözleşmede belirtilmelidir. Zorunlu olmasa dahi hukuk büromuz olarak tavsiye verebileceğimiz bir temel husus da yapılacak kira sözleşmesini noter vasıtası ile yapılabilir. Kira sözleşmesini noterlik vasıtasıyla yapmak ileride çıkabilecek ihtilaflara karşın sahte sözleşme gibi bir iddianın varlığını ortadan kaldıracaktır.
2. Kira Sözleşmesinde Kira Arttırımı Nasıl Yapılır?
8 Haziran 2022 tarihinde TBMM Genel Kurulu tarafından kabul edilen 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu’na geçici madde eklenmiş olup 2022 kira artış oranı düzenlenmektedir. Bu ilgili hüküm devamında Söz konusu hüküm ile kira artışı bakımından 2023 Temmuz'a kadar %25 olarak belirlenen sabit oran öngörülmektedir. öylece kiralayan lehine, bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini geçmemek koşuluyla kira artışı yapılması mümkün kılınmaktadır.
Taraflar arasında bir anlaşma bulunan hallerde bu anlaşma, bulunmayan hallerde ise TÜFE oranı %25’i geçmemek kaydıyla geçerli kalmaya devam etmektedir.
Yukarıda bahsi geçen durum itibariyle de kira sözleşmeleri yürürlük tarihi olan 11 Haziran 2022 tarihinden başlamak üzere geçerli olmaktadır. Bu sebeple de kira artış oranları 2023 yılında bu hükme göre belirlenecektir.
3. Kira Sözleşmelerinde Depozito Nedir ?
Kira sözleşmelerinde depozito 'Güvence Bedeli'dir. Depozito, kira sözleşmesi süresince kiracının kiralanana verdiği zararları, kiralananın aidatı, abonelikleri (elektrik, su, doğalgaz faturası borcu) vs. hususlar kapsamındaki yükümlülüklerini yerine getirmemesi ihtimaline karşılık kiraya verene gösterdiği bir teminat türüdür.
Belirlenmesi hususunda da depozito güvence bedeli olma sebebiyle tüm taşınmazlar adına yapılan kira sözleşmelerinde depozito bulunmaktadır ve kira sözleşmesinde belirlenen kira bedeli tutarında oranlanarak karara varılır. Ancak kira sözleşmelerinde güvence bedeli belirlenmesi hususunda katı bir zorunluluk bulunmamaktadır. Ancak önemle olarak siz değerli müvekkillerimize belirtmek isteriz ki güvence bedeli olan depozito 'üç aylık kira bedelini aşamaz.'
Kira sözleşmelerinde depozito belirli bir miktar para ödenmesi kararlaştırılabileceği gibi kıymetli evrak ile de karar kılınabilir. Karar kılınan bedel depozitonun değerinin korunması suretiyle mülk sahibine yani kiraya verene teslim edilecektir.
4. Kira Tespit Davası ve Tahliye Davası (Tahliye Taahhütnamesi) Nedir ?
Kiracı ve kiraya veren arasında yapılan kira sözleşmesi kapsamında tarafların kira bedelinin hesaplanabilmesi için malik veya kiracı tarafından her zaman açılabilen bir dava türüdür.Ancak bu dava, yeni sözleşme dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Bu nedenle kira sözleşmesi esnasında yapılan tahliye taahhütnameleri geçersiz kabul edilir. Tahliye taahhütüne rağmen süre bitiminde kiracının mülkü boşaltmaması durumunda, kiraya veren taahhüt tarihinin bitiminden 30 gün öncesinde ihtarname çekerek dava ve icra yoluna gidebilir.